全市1-11月份房地产市场运行情况分析

   随着疫情进入常态化防控阶段，我市房地产市场逐步恢复，开发投资增速保持较快增长，商品房成交量有所回升，但销售面积同比增速仍呈下降态势。1-11月份，全市房地产开发投资同比上涨14.6%，商品房销售面积同比下降8.3%。

   一、房地产市场基本情况

   (一)房地产开发投资保持较高增速。1-11月份,全市房地产开发投资完成338.2亿元，同比增长14.6%，增速较1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅开发投资完成253.0亿元，同比增长8.0%，增速较1-10月份提高2.0个百分点。从当月情况看，11月份全市房地产开发投资完成39.9亿元，同比上涨26.0%，环比下降1.0%。

             (二)商品房销售面积降幅较上期扩大。1-11月份，全市商品房销售面积为440.3万平方米，同比下降8.3%，降幅较1-10月份扩大1.9个百分点。其中，住宅销售面积为404.5万平方米，同比下降7.1%，降幅较1-10月份扩大1.7个百分点。从当月情况看，11月份全市商品房销售面积为51.5万平方米，同比下降20.4%，环比下降13.9%。

   从商品房销售额情况看，1-11月份，全市商品房销售额为372.9亿元，同比下降6.7%，降幅较1-10月份扩大2.2个百分点。其中，住宅销售额为341.2亿元，同比下降6.2%，降幅较1-10月份扩大1.8个百分点。从当月情况看，11月份全市商品房销售额为43.7亿元，同比下降20.2%，环比下降14.8%。

   (三)房屋施工面积增速回落。1-11月份，全市房地产开发企业房屋施工面积3044.5万平方米，同比增长4.6%，增速较1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积2180.9万平方米，同比增长2.5%，增速较1-10月份回落2.1个百分点。

   从新开工情况看，1-11月份全市商品房新开工面积735.7万平方米，同比下降20.7%，降幅较1-10月份扩大2.2个百分点。其中住宅新开工面积524.1万平方米，同比下降26.8%，降幅较1-10月份扩大0.3个百分点。

   (四)房企到位资金降幅收窄。1-11月份，房地产开发企业到位资金为475.1亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月份收窄1.4个百分点。其中，国内贷款45.4亿元，同比下降18.4%，占全部到位资金的比重为10%；自筹资金137.2亿元，同比增长0.2%，占比为29%；定金及预收款185.3亿元，同比下降14.7%，占比为39%；个人按揭贷款94.9亿元，同比下降14.5%，占比为20%。

   (五)商品房待售面积继续减少。截止11月底，全市商品房待售面积为77.1万平方米，较10月底减少1.9万平方米。其中，住宅待售面积为40.5万平方米，较10月底减少1.5万平方米。

   二、影响市场销售的因素

   一是受年初疫情的影响较大，基本损失往年3个月的销售量，导致后期销售压力过大；二是房地产市场调控仍未放松，“房住不炒”的总体政策对投资需求的购房行为产生抑制作用；三是近年来全市外来人口增长放缓，购房刚需不足；四是受当前经济形势影响，居民收入预期普遍下调，购房需求更为谨慎。

   三、全年走势预判

   今年以来，受宏观经济、房地产发展周期以及疫情等多重因素影响，我市商品房销售面积呈现下降态势。虽然疫情进入常态化防控阶段以后，房地产市场逐步恢复，商品房销售面积降幅持续收窄，但销售面积降幅收窄幅度逐步放缓。特别是11月份，房地产市场进入销售淡季，加之去年同期基数较高，全市商品房销售面积降幅比1-10月份扩大1.9个百分点。去年全年商品房销售面积为525.3万平方米，若要全年增速转正，12月份商品房销售面积需达到85万平方米。从住建部门调度情况来看，截止到12月18号，本月全市商品房网签面积为32.9万平方米，预计全月商品房网签面积为50万平方米。据此测算，全年商品房销售面积增速为-7%左右。

   四、建议措施

   (一)引导企业加大推盘力度。临近年底，房地产企业冲刺全年销售目标，相关部门要做好企业引导工作，助力房企保持较快推盘节奏，积极营销力促销售，加快资金回笼，缓解企业资金压力。

   (二)督促房企加快网签进度。根据统计制度要求，上报销售面积需以正式网签合同为准，建议主管部门督促房企售房后，加快网签进度，实现销售数据应报尽报。

   (三)关注土地市场，引导房地产业健康发展。土地购置作为新增房地产开发项目的前置条件，是开发投资和未来供给的先行指标。建议通过土地供应，引导开发企业调整开发时序、开发结构，保证未来房地产市场的有效供给和平稳健康发展。